Yさんは20年以上前に、茨城県の「とある新興住宅地」に、賃貸用の一軒家を勧められ、深い考えのないままに、購入されたとのことでした。
管理も、その販売会社のグループ会社がしており、賃料支払いの延滞が続き、気づいてみたら、150万円もの未払い家賃が発生しておりました。
そして、当社のHPをご覧になり、『無料コンサルティング』にお越しになられました。
出来れば「売却」をして、精神的に、身軽になりたいとのことでした。
【現状の問題点】
とりあえず、売却希望とのことでしたので、当社のグループ不動産会社と「専属専任」の仲介契約を結んでいただきました。
また、管理会社も強く言わないと賃料を支払ってこない業者のため、『管理会社の変更』を勧めました。
そして、『現地調査』分析を別途 活用していただき、「最適な有効活用」の分析アドバイスに着手しました。
そして、『現地調査』。 20年前は「新興住宅地」だったかもしれませんが、今は陸の孤島と化し、現地近隣は、多くの空き家が存在していました。
また、更新契約もせず、何年も放置していたため、物件自体 外観・室内とも 荒れていました。
【現状分析】
【実務コンサルティング】
☆家族仲が良く、子息は安定企業にお勤めのため、ローンを借りるのは、問題がなさそうでした。
その為に、「未払い家賃」プラス「土地付き建物」総額でも、「隣地購入プラス新築」よりも、1千万単位で安くなることを説明。 2回目にお会いした時には、子息も同席され、売却内容を『覚書』にて、署名いただきました。
【結果】 ☆☆不良資産と諦めていた不動産が、未納家賃も回収できた上に、望外の金額で売却も可能になりました。
☆☆ 【クライアントの反省点】
1.未納家賃150万円になるまで放っておいた「管理」問題
2.賃貸契約も更新せず、保証人もつけていない「契約」問題
3.何年も現地に行かず問題を『放置』していた
※家賃が滞る様になり、強く抗議した時だけ,振り込んでくる管理会社。
賃貸契約書も更新せず、保証人もつけず、責任感のない管理会社。
この時点で、強い疑問を抱き、管理会社の変更もしくは、他の専門家への相談をしていれば、今回のような、『しこった問題』にならずにすむ可能性があります。
不動産の問題は、『放っておくこと』が最悪のシナリオです。
是非、このHPをご覧になっている賢明な資産家の方々は、
「すぐ、相談する。」『すぐ、対処する。」そういった、良い習慣を身につけていただきたいと、切に望みます。
by『交渉の達人』底地・借地 問題解決コンサルタント
]]>ご相談内容は、「なるべくなら買い取りたいが、妥当な金額や、交渉の仕方がよくわからない。」といったご相談でした。
私は、この仕事を始めて約15年になりますが、ご相談をお受けしている間に、この案件の「解決シナリオ」が浮かんできます。
そして、おおまかな買取に向けた妥当な金額も、想定できるようになりました。
以下は、『無料コンサルティング』後にいただいたメールです。
先日は無料コンサルティングでアドバイスを頂き、ありがとうございました。
このような借地、底地を専門とする交渉人の方がいらっしゃることをこれまで全く
知らなかったものですから、初めてHPを拝見した時は、本当にやっと探していた方に
出会えたような気持ちで大変嬉しく思いました。
実際お会いしてみて親身に私どもの話を聞き助言して下さりとても心強く思いました。
私の場合、今回の底地買取の相談だけでなく、借地相続で親族間との争いも経験していたので、
もっと早くお知り合いになりたかったという思いです。
私達は地主さんとの交渉も始まったばかりではありますが、
松戸さんからのアドバイスによって幸先はよさそうです。
今後もご縁がありましたらお付き合いさせて頂きたい。
そのように思えるお人柄です。
借地や底地の事で悩んでいるけど、誰に相談してよいのか分からない。
そんな方は多くおられると思いますので
これからもそのような方の力になって頂きたいと思います。
どうやら、私共の『無料コンサルティング』アドバイスが参考になり、
良い方向に向かっているようです。
仕事に繋がらなくても、貢献できたことが,とてもうれしく感じています。
関わった皆様がhappyになること。
それが私たちが望むwin-win-styleです。 by『交渉の達人』底地・借地 問題解決コンサルタント
]]>「更新料値上げ」に負けない「自衛サバイバル術3」p137
コメントを求められ、原稿執筆のお手伝いをしました。
今回、最高裁で賃貸物件の「更新料」に関し、合憲との判断が下されました。
ただ、今は「借り手市場」ですので、すぐに賃貸人に不利益がでるとは思えません。
それよりも更新時に、
を実践すれば、 更新時の条件が良くなったり、 嫌な思いをして住み続ける必要があるかどうかも、判明します。 時間と労力をかければ、かけるほど、ご自身にメリットとして返ってくることを、約束します。
ただ その時の交渉スタイルは、 私がお勧めする「太陽ネゴシエーション」（けんか腰にならず、円満に話し合う）で、お願いします。
by『交渉の達人』底地・借地 問題解決コンサルタント
]]>
120名を超えるジュニア・ゴルファーが、参加していました。
そして、特筆ものは『無料参加』と言うことです。
丸山プロや、協賛していただいた企業に感謝いたします。
当日はあいにく豪雨状態で、大会は9ホールに短縮されてしまいました。
が、待機の午前中、小学校1～3年生向けに、丸山プロと久保谷プロによる質疑応答と、ミニレッスンが企画されました。
藍ちゃんパパの時も思ったのですが、一流のプロは、どんなときでも手抜きをしません。
それが無料レッスンでも、その子にあった、的確なアドバイスをしてくれます。
この点は、『交渉』も同じといえます。
『交渉』は、毎回 決められたマニュアル通りにはいきません。
上手い交渉人は、相手に合った「回答」を用意します。
つまり、相手が望む事に答える 適切な「アクション」を起こせます。
※相手に合わせて、多くの引き出しの中から、最適なものをセレクトし、実行する。
これが、「匠」の技なのかもしれません。
大会の方は、初参加もあり、芳しい成績ではありませんでしたが、やる気のある子供たちと、やる気満々のご父兄に囲まれ、とても楽しく、有意義な一日を過ごすことが出来ました。
で頑張れ！daughter by『交渉の達人』底地・借地 問題解決コンサルタント
]]>この判決がもたらす今後の動向を、わかりやすく説明してほしいとの依頼です。
今回の判決は、「更新料」をとることは違法ではありません。
となりましたが、現状の借り手市場では、今後貸し手側の競争が進み、実際には更新料を取らない物件も、増えてくるのではないかと思います。
また、アメリカのように、当初の2～3ヶ月賃料無料や、優良賃借人の囲い込みのために、より競争力のある建物、契約内容の差別化への模索が、進んでくと思います。
ということは、賃借人の方々は、
今後は、移転時の費用も、もっと安く抑えられる可能性が出てきますので、
あまりに不満の多い「賃貸物件」は、移転することも、気軽に出来てくると思います。
要は、オーナーも、賃借人も、
今までのように、みんな同じ幸福感を享受できるのではなく、
勉強したり、より良いものに変えるための努力をした人達が、好条件をget出来る時代になっていくと思います。
by『交渉の達人』底地・借地 問題解決コンサルタント
]]>
私共のお客様の、『直接物件』です。
※ 葛飾区宝町 アパート4室 単純利回り18％です。
]]>
松戸先生
先日は、無料相談にもかかわらず、契約書のチェックや物件が適正価格かどうかの調査までしていただき
本当にありがとうございました。
契約書の見方やチェックポイントなど素人ではとてもわからないことをやさしく教えてくださり また先生の
率直なご意見も聞けたことは何よりでした。
安い買い物ではないので やはり何かの時に、安心して相談できるプロがいるかいないかは 天と地の差だと思います。
先生からアドバイスを頂いたことを忘れずに対処し、次回なにか生じたときは必ず先生にお願いしたいと思います。
本当にありがとうございました。
M様、暖かなメールありがとうございました。
不動産の契約は「専門用語」も多く、貸し主に有利な内容になっていることが、多々あります。
是非、信頼のおける外部ブレーンにご相談してみてください。
必ず、お役に立つはずです。
by『交渉の達人』底地・借地 問題解決コンサルタント
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