事例	現　状	当社テーマ	紹介元	結　果
白金	相続対策　底地	底地売却＋等価交換	会計事務所	土地評価減、等価交換により『所有権』に
東村山	相続対策　古貸家	貸家立退き＋等価交換マンション	都市銀行	相続評価減＋収益源確保
川崎	建築　借地	底地買取＋所有権での自宅建設	工務店	所有権になり、自宅建設
四街道	底地売却　底地	借地契約新規更新	会計事務所	借地新規更新契約→更新料、地代値上げ→物納可能
都留	借地交渉　底地	底地売却	ホームページ	借地新規更新契約＋売却
奥戸	物納　貸家、事務所、古アパート	立退き＋物納	会計事務所	10件全員の退去、更地化→物納
向ヶ丘遊園	建築　古貸家居座り	立退き＋自社ビル建設	建設会社	1ヶ月で退去、自社ビル建設
江戸川区	更新料　底地	更新料額交渉	会計事務所	更新料3倍に
横浜市	契約書再交付　老朽借家	契約書内容改定	知人紹介	契約書再交付、賃料値上げ

※左欄の『成功事例』も、是非　ご覧下さい。

『法定更新』状態の借地契約を、新規合意更新しました！　

　By 『交渉の達人』 底地・借地 問題解決コンサルタント

無料相談にお越しいただいたKさんから、1週間後に「実務」の依頼をいただきました。
 

内容

1. 約10年前から「供託」されている。
2. もちろん地代も据え置かれたまま

依頼内容

1. a)『借地買取り』
2. b)『底地売却』
3. c)「法定更新」から、『合意更新』への変更

　感情的になっている案件ですので、簡単には解決できそうにありません。お金の問題を超越してしまう事が、多々あります。

　案の定　相手方に電話をしましたが、ケンカ腰状態です。何とか、アポをとりつけ、訪問。こちらの意向、金銭面の条件を伝える。
が、条件の折り合いが付かず。

次回、双方が納得できるであろう「条件」を用意し訪問。

ある程度の良い感触を得る。

　何回かの話し合いを持ち、ある程度納得していただいた後、「契約書」を送付。契約日直前、「契約書」の文言でもめるも、何とか解決。

　
　契約日、お互いの家長が集まり、契約書に記名・押印。何年かぶりで、笑顔で会話を交わす。

 

結果

• 更新料のお支払い
• 低すぎた地代を遡って清算
• 地代の値上げ

を、双方納得できる金額で、「合意更新」が出来ました。

この間、約2ヶ月間で「話合い」が円満に、まとまりました。

※地主さんと、借地人さんが隣り合わせて居住されており、双方の奥さんは、挨拶も出来ずにいた為、円満な解決を望んでおりました。

※感情的な関係が続いていたので、高圧的な態度では、アポも取れなかったと思います。　私が長く提唱している、笑顔から始まる「太陽ネゴシエーション」の出番でした。

　関わった皆様がhappyになれる事。それが私たちが望むwin-win-styleです。

By 『交渉の達人』 底地・借地  問題解決コンサルタント

ホームページから、『無料相談』にお越しのＷさん。

昨年から、異例の4,5回にわたる無料コンサルティングの後、実務依頼をいただきました。
内容は、「海外留学生の老朽古アパートの退去」依頼です。

その必要性はと言うと、家長の父親が交通事故に遭い、バリアフリーの建物に建替えたいとのことでした。

こんなご相談をいただくと、解決に向けたモチベーション・パワーが、みなぎってきます。（もちろん、ご依頼者のお人柄もあります）

資金的にも、限られており、ここはプロの腕の見せ所です。

但し、問題点もあります。

1.留学生ゆえに、日本語の手紙が読めるのか。

2.日本語が通じるのか。

3.外国人にありがちな、権利を一方的に主張されないか。

4.賃料が安いため、移転する部屋が見つかるか。

5.外人向けの賃貸で、良い条件のものがあるか　　　等々です。

手紙をお出ししたところ、お電話をいただきました。

年末で忙しいので、来年にしたいこと。不安なので、バイト先の上司も同席したいこと。
当方からの、突然の依頼ですから、もちろん承諾させていただきました。

---

年が明け、初めての交渉。
始めに、突然の退去要請の非をおわびし、上記バリアフリーの必要性を説明。こちらが、出来る条件を提示。誠意を見せる。

事前に、条件の上限を熟慮し、決めていましたので、その場で『快諾』をいただきました。
2回目の『建物明渡し合意書』は、一度お会いしていただき、安心されたのか、一人でお越しになられました。
物件も一人で探していただき、交渉1ヶ月で退去まで完了しました。

関わった皆さんがhappyになっていただくこと。それが当社の目指すwin-win-styleです。　by『交渉の達人』底地・借地  問題解決コンサルタント

税理士Ｈ氏からの紹介。

　父親が生前時から、地主さんともめていて、供託をしていたＮさん。

お父さんが亡くなってから、遺族間に亀裂が走り、険悪な関係になってしまいました。
　そんな流れから、約2年間「供託」も、やめてしまっていました。

　ある日、倉庫になっている借地に行ったところ、地主さんと鉢合わせ。
『借地契約をきちんと更新し、未払い地代を精算して欲しい』と言われてしまいました。
　その違約金を含めた精算金が、約200万円。

びっくりしたＮさんは、税理士さんから当社の紹介を受け、相談に。

借地は、東京近郊にあり、16坪。地代は約6000円でした。

　地代を2年間も支払わずに、解除にならなかっただけでも、ラッキーです。

　ただ、借地権者に多くの非はあるものの、『法定更新』状態になっている今、精算金の計算方法は、改善の余地がありそうでした。

　父親名義から、自分（長男）名義に変更を考えていたＮさんは、「なるべく穏便に、しかも費用もおさえて、更新をしたい」と、コンサルティング実務の依頼を、当社にされました。

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手紙にて、『借地契約更新』の交渉の依頼を受けた旨を送り、アポを取りました。
　地主さんに連絡をしたところ、「地方に転勤しているので、こちらまで来て欲しい」との要請を受け、一日出張。

　借地権者は、過去の非をわび、円満に更新をしたいこと。

但し、精算金に関しては、既に『法定更新状態』となっているので、再考の余地があることを告げ、良い感触を得て、帰京。

　何度か、メールでやり取りをさせていただき、約1ヶ月で、双方納得のいく条件で、契約締結。
　地代は、今の固定資産税の相場に合わせて、増額しましたが、精算金は100万円を切る金額で、ご納得いただけました。

---

今回は、地主さん、借地人さんが、紳士的で、常識ある方々でした。
円満に、話し合いで解決したいと、思っていただけました。

　後は、双方が納得できる合意点を私共で、提示出来るかどうかが勝負所でしたが、何度か煮詰めるうちに、快諾をいただくことが出来ました。

　「関わった皆さんがhappyになること。」それが私共が願うwin-win-styleです。

　出張先から撮った、『夕日』です。　その後の円満な解決を暗示してくれていました。

知り合いの税理士Ｈ氏からの、依頼案件です。

　かつては、駅から他人の土地を通らずに自宅に歩けた大地主Aさん。相続対策や、事業の失敗から、今では　数えるほどの『底地』しか残っていません。  

　相続が2度続いたにも関わらず、意思の統一が出来ずに、分割協議書すら出来ていませんでした。

　当社への依頼を通じ、遺族間の話し合いの橋渡しや、ベストな事後処理のアドバイスをさせていただきました。

　そして、今回のメインテーマは、『底地の売却』

　地主さんの中には、「代々続いた土地を、自分の代で売却したくない」と言う方もおられますが、　

　地代収入もわずかで、戻ってくる可能性もほとんどない、いわば『不良資産』と化している『底地』は、売却したほうがメリットは《大》です。 

　
　後は「売却方法」です。 

最近ご相談の多い『底地買取り』は、シンプルに、借地人の意向も関係なく売却できますが、  今までの人間関係を否定してしまい、譲渡価格も安いので、関係が悪化してる場合に限定すべきでしょう。

　私がお勧めし、実務も任せていただいたのが、『交渉による、底地売却（譲渡）』です。

　事前の情報収集では、借地権者は不動産に詳しく、数字に細かいため、交渉は難しいだろうとのことでした。

 　この底地売却に関しては、依頼者もあまり期待をしていませんでした。 

　が、アポを取り、伺ってみると、確かに、数字にはうるさい方でしたが、誠意を持って話を進めさせていただくと、双方が納得できるところまで、歩み寄っていただくことが出来ました。 

　その間、お会いした回数は、3回。 期間にして、約2ヶ月でした。 

　結果として、依頼人である地主さんも、相手方の借地権者さんも、納得していただける譲渡金額での、『底地売却』が完了しました。

　関わった皆さんがhappyになる。それが私共の追求するwin-win styleです！
　

テナント賃貸借契約　解約交渉が、全て完了しました。By 『交渉の達人』 底地・借地  問題解決コンサルタント
《すべての解約合意書が締結できました》

俗に言う、立退き・明け渡し交渉です。

今回は、2棟3件の実務コンサルティングでした。

1棟は、家主都合での解約。
1棟は、『短期賃貸借』と『永久使用貸借』案件でした。

当初、困難を予想した「家主都合」案件は、相手方に弁護士さんがつき、更に難航が予想されました。
　最初、手紙によるやり取りでしたが、一向に進展しないばかりか、感情的なもつれに発展しそうでした。
　そこで、私が相手方弁護士事務所に伺い、話をさせていただいたところ、条件的にも許容範囲で、あとは代替物件を見つけるだけとなりました。
何と、1週間で懇意にしているゼネコンさんが、最適な物件を紹介してくれました。

　最後に残った1棟は、『足下を見て、法外な要求』をしてきました。
　こちらは、紳士的な話し合いが出来ず、不本意ながら、お付き合いをさせていただいている弁護士さんにお願いし、戦略を練って、相手方弁護士さんと対応しました。

　約1ヶ月間の話し合いで、ほぼこちらの主張が通り、妥当な金額で、折り合うことが出来ました。

　裁判になった場合を想定し、こちらが勝てる手材料を如何に、事前準備するかが、pointです。

もちろん、『正当事由』のない立退き案件は、お願いベースとなりますので、同意していただきやすい説得（納得）材料を、見いださなければ、なりません。

　依頼いただいた家主さんには、長年の不良資産と化していた『老朽テナント」『老朽貸家』案件が、短期間（約4ヶ月）で、しかも想定内の金額で解消でき、喜んでいただくことが出来ました。

当社ホームページをご覧になり、無料相談をお受けになられたあと、実務コンサルティングの依頼。

《現状》
借地権者さんは、地主さんから毎年『地代の値上げ』を要求され、それに従っていたところ、年間地代が約300万円になってしまい、困っていました。

《問題点》
１．地主さんが支払う固定資産税の約5倍にもなっている高額な地代
２．何度も話し合ってきたが、全く進展しない交渉
３. 毎月地代の持参払いを要求されている

《ねらい》
『相場並の地代』に近づける。

《具体的行動》
1.地主さんに、交渉の依頼を受諾した事を郵送。
2.ご挨拶に伺いたい旨を伝える。
　　　↓
地主さんの顧問弁護士さんから、連絡
「値下げ請求なら、更新料の値上げ、もしくは更新拒絶、の意思表示を受ける
　　　↓
弁護士さんと会うために、アポを取リ、お会いする。

《今回の交渉ポイント》
1.高すぎる地代
2.更新料は双方合意済み
3.更新料支払いは合意し、『地代の適正化』を求めているので、『更新拒絶』には当たらない。
　
=交渉過程=　
弁護士の先生にお会いし、
客観的な資料（固定資産税支払額等）を基に、地代が高すぎる事を説明。

私共は、法外な要求をしているのではなく、相場並の地代・適性地代への変更を求めている事を、ご説明させていただく。

但し、今回の話合いが不調に終わった場合、
1.支払いを拒否されれば、『供託』させていただく事。
2.「--------------」を実行検討する事。（←　ノウハウなので、伏せ字とさせていただきます。）
をお伝えしました。

=結果=
弁護士さんにお会いして、約2週間で、年間地代が約50万円下がる事になりました。

※今回は借地人である3人姉妹のご夫人が、詳細な資料（固定資産税額と地代額との対比　等々）を自ら作成されていました。
　この資料が、交渉に大変役立ちました。
ただ、それだけの資料を揃えていても、当事者同士では、全く話合いが進展しなかった事も、注意が必要です。

※お母さんの代から、「地代値上げ」に苦しんでいたｓさんご姉妹ですが、当社の無料相談からわずか1ヶ月あまりで、『解決』が出来、大変喜んでいただきました。

関わったみんながhappyになれる事。それが私共の　winwin-styleです。

《紹介者》P法律事務所　H弁護士

《現状》
借地権者A子さんは、ご主人がなくなってから、寂しさでギャンブル依存症になってしまい、ノンバンクからの借金がかさみ、「借地権付き建物」に抵当もつけられてしまいました。

《問題点》
１．金額が低額になりがちな「借地権付き建物」を、相場並みに譲渡
２．「借地人」間の交渉 　息子さん2人が独立して、お母さんと没交渉
３. 地主さんに、「譲渡承諾」

《ねらい》
債権者に返済しなければならないので、できるだけ高く「借地権」を売却する。

《具体的行動》
1.できるだけ高額で売れるような「借地権譲渡」不動産情報公開
2.地主さんに挨拶　「借地権譲渡時の承諾依頼」
3.共有者である息子さん達に連絡を取り、借地権譲渡の通知・依頼・承諾
　　　↓
1.借地権付き建物　購入希望者との、条件打ち合わせ
2.地主さんに、「譲渡金額」「条件」「承諾料」の提示
　　　↓
地主さんから、「あなたを信用するので、一括（所有権として）で売ってください」との依頼をいただく
　　　↓
所有権として、一括売却することにより、借地権者・地主さんともに、「高額での売却」が可能に。


《今回の交渉ポイント》
1.家族間の意思調整　親子間の売却意思の調整
2.地主さんに信用していただき、スムースな承諾作業
3.売主（地主さん、借地権者3名）、買主、債権者、司法書士　等の日程調整
　　→　一気に「契約締結」へ

結果　
1.『所有権』での売却　；　借地権者のみならず、地主さんも高額の売却利益
2.「所有権での一括売却」から、期間にして約1ヶ月で、現金化


※今回は地主さんから、「ご信頼」をいただき、『所有権』で借地を売却できたことが一番の収穫です。
　それにより、安い地代しか得ていない地主さんも、現金化でき、わずらわしい関係も、解消されました。
もちろん、借地権者も「借地単独」での売却よりも、手取額が大幅に増えました。


※依頼者Aさんは、「自己破産」せずに、借金返済ができました。
※息子さんたちとの関係は、相変わらずですが、息子さんは相続が精算でき、現金化することができ、喜んでいただきました。


関わったみんながhappyになれる事。それが私共の　winwin-styleです。

《紹介者》S会計事務所

《現状》バブルがはじけ、「保証金0」の代わりに、『賃料設定が高い』賃貸方式に、ひずみが出てきた。

《いきさつ》 バブルの頃、起業家向けに、「保証金0」『賃料は相場の1.5倍』のテナント賃貸方式でうまくいっていたが、バブルがはじけ、5年間で4回の値下げを甘受させられ、賃料が半分になってしまった。
こうなると、保証金を預かっていない分、リスクが増大し、不安に。

《ねらい》テナント側と交渉し、「保証金」を預け入れてもらう。

具体的行動
1.当事者に連絡
2.5年回で4回の値下げを表にし、提示
3.賃料が50％減になり、世間相場からの逸脱
4.再度、相場の1.5倍に賃料を設定し直すか、
5.保証金を積むかの、「二者択一」で交渉

今回の問題点
1.自分サイドと思っていた「不動産さん」の寝返り。　相手方にいいように話を進めていた。
2.信頼の出来る外部ブレーンの欠如　これがあれば、5年間で4回の値下げ、賃料50％ダウンはあり得ません。
3.アドバイスだけでなく、実務コンサルタントがいるかどうか。　交渉ごとは、やりたがりません。

結果　
1.相手方との数度の交渉打ち合わせ。
2.「テナント賃貸借契約書」作成
3.1000万円の保証金　を預け入れ。

※依頼者Sさんは、
1.賃貸契約書を見直し、相手方に一方的な内容から、公平なものに変更
2.今後の交渉も、私共にお任せいただくことによって、労力の低減
3.なんと言っても「保証金1000万円」の預け入れにより、安心感の増大
　が、はかれました。

関わったみんながhappyになれる事。それが私共の　winwin-styleです。

《紹介者》以前、当社の「底地・借地」コンサルティング実務を依頼されたお客様S氏

《現状》無料相談からの、具体的成功事例です。
　高齢（７０代）のOさんご夫婦が、連絡の取れなくなってしまった息子さんの借金返済をし、なおかつ息子さんの友人に、「抵当権」を設定されてしまいました。

《いきさつ》 息子さんが失踪してから、友人が家を訪れ、
「息子さんにお金を貸している。又今のままでは、金融機関に家を取られてしまうので、私が取られないようにしてあげる。ついては、実印と、権利書を預けてほしい。」と言ってきた。
　少しおかしいとは思いながら、相談する人もいないため、言われるがまま、実印・権利書を預けてしまう。
　後日、約300万円の「抵当権」が設定され、実印・権利書が戻される。

《ねらい》当事者に連絡を取り、「抵当権設定解除」の交渉をする。

具体的行動
1.当事者に連絡
2.Oさんご夫婦は、「詐欺と脅迫」で訴えたいと言っている。あなた方の考えを知らせてほしい。
3.息子さんの「借用書」があるなら、出してほしい旨伝える。
4.裁判にて、はっきりさせたいなら、今回はその覚悟がある。
5.元の会社に連絡をしたら、「問題が多いので、解雇しました。裁判になった場合、いつでも協力をします」と言われた経緯を話す。

交渉のポイント
1.あくまでも、落ち着いた口調で、感情的にならずに話をする。
2.但し、聞き取りをした範囲では、相手方に「悪意」があり、不利なのは「あなた方」であることを冷静に伝える。
3.期日を決め、その日までに回答なき場合、裁判にて判断を仰ぐ事を、伝える。

結果　
1.2回の電話での話し合い。
2.期間にして約2週間。
3.息子の友人がOさんの家を訪ね謝罪、「抵当権」解除に至る。


※今回は、ご年齢や、状況により、私共が主催するNPO(特定非営利活動法人)首都圏「底地・借地」協議会の趣旨にのっとり、無料でのコンサルティング実務になりました。

※依頼者Oさんは、
1.私共に話すことによって、5年間にわたる「悶々とした日々」から、解消され
2.実務コンサルティングの結果、長年の不安材料であった、「抵当権」も抹消されました。

※紹介者Sさんは、早期に解決した当社を紹介したことにより、Oさんからとても感謝されています。

関わったみんながhappyになれる事。それが私共の　winwin-styleです。

《紹介者》大手建築・ゼネコン

《現状》道路拡幅工事が予定されているために、老朽アパートの改築もできず、収支が悪化するばかり。市に任せていては、いつまでもらちが明かない。何とか早く、市に買い取ってもらいたい。

《入居者》 1階　5件 / テナント　不動産屋さん　1件
　　　　　 2階　5件

《ねらい》自主的にアパートの立退きをかけ、居住者の移転費用と、所有者の土地・建物買取をしてもらう。

具体的行動
1.オーナーとの立退き金額のアドバイス
2.コンサルティング契約　締結
3.相手方との交渉
4.肝心な事は、『ごね得はありえない」ことを、伝える事。
『道路拡幅という正当事由』を、説明する。
5.交渉期間は、２ヶ月以内にまとめる。

交渉のポイント
1.毎年のように、移転の話が上っていたので、全員一致なら、市から移転費用が出ることを、説明。
2.民間の立退きと違い、一人ずつの「立退き合意」では、市からは移転費用が出ないことに、注意する。
3.期日を決め、その日に一気に「移転合意契約」をむすぶ。

結果　
1.ほぼ2ヶ月で9件は、同意。その後1件も完了。
2.1階の不動産屋さんだけは、6ヶ月の猶予期間を認める。
3.所有者は、市の補償費用で、別の土地を購入。
4.紹介元の建設会社は、その土地に「特命受注」で、マンション建設。

　オーナー、居住者、紹介元、そして当社と、全てがhappyになれた仕事でした。

《紹介者》大手建築・ゼネコン

《現状》老朽テナント建物を解体し、新築ビルを建てる計画があるが、テナントが再入居を希望しており、その「条件交渉」が、必要。

《入居者》1階　有名ブランド・シューズショップ
　　　　　2階　美容院

《ねらい》建物が老朽化し、収益性も落ちている為、8階建ての店舗併用マンションを計画している。早急に「テナントの一時退去、新築時再入居」の条件をまとめる。

具体的行動
1.オーナーに対し「一時退去金額」のアドバイス
2.コンサルティング契約　締結
3.相手方との交渉
4.円満な関係なので、それを損なわないように、交渉をする。
　但し、金額的には、再入居していただくので、妥当な線での決着を目指す。

交渉のポイント
1.再入居していただくので、オーナー都合での「明渡し」ではない事。
2.退去時の家賃・引越し代等の妥当な金額交渉。

結果　
1.　2ヶ月で同意をいただく。
2.紹介元の『ゼネコンさん』は、特命受注が出来ました。
3.オーナーは、8階建ての新築マンション（1・2階店舗併用）が建ち、ご自分の事務所を他に移したことにより、収益性が大幅にアップしました。

《紹介者》大手建築・ゼネコン

《現状》老朽テナント建物を解体し、新築ビルを建てる計画があるものの、いつも立退き交渉が途中で頓挫し、進展していない。

《入居者》1階　スポーツショップ
　　　　　2階　スナック2軒

《ねらい》建物が老朽化し、収益性も落ちている為、7階建ての店舗併用マンションを計画している。単身向けマンションの入居契約の為、早急の解決が望まれる。（2月末には竣工したい）

具体的行動
1.オーナーとの立退き金額のアドバイス
2.コンサルティング契約
3.相手方との交渉
4.肝心な事は、『ごね得はありえない」ことを、伝える事。
『正当事由』を、確立しておく。
5.交渉期間は、3ヶ月以内にまとめる。

交渉のポイント
1.依頼者の建替えの必要性を納得していただく。
2.賃借人の話を、気が済むまで聞く。
3.あくまでも、平和的・紳士的対応を心がける。
4.但し、間を置かず、一気に詰める。

結果　
1.　2ヶ月で2件は、同意。その後1件も完了。
2.紹介元の『ゼネコンさん』は、特命受注が出来ました。
3.オーナーは、7階建ての新築マンション（1・2階店舗併用）が建ち、収益性が飛躍的にアップ。
　とても喜んでおられます。