ここ2年ほど、底地・借地に関する「無料相談」が、増え続けています。

　yahooや、google等の検索サイトでは、同じような内容の会社もまた、増え続けています。
お越しいただいた方に、なぜ、当社をお選びいただいたのか、必ずお聞きしています。

　その答えは、↓

1.机上の論理でなく、実務に強そうな印象を受けたから

2.独立・中立的な感じがしたから

3.不動産業社や、建築業社の子会社でないから、偏らないアドバイスを受けられそうな気がしたから

4.NPO（非営利法人）も主催していて、安心できそうだから

5.対象地の近くだったから...（笑）　　　etc.

 ありがとうございます。

私共は、15年の実績に裏付けられた『親身なアドバイス』をさせていただきます。

「無料相談」だからといって、手抜きは一切ありません。

ご相談内容によっては、「3時間」解決に向けたお話をさせていただく場合もあります。

　これからも、皆様のご期待、信用に答えられるコンサルティング会社を目指してまいります。

今後とも、宜しくお願いします。　by『交渉の達人』底地・借地  問題解決コンサルタント

　　　　株式会社　アシスト・コンサルタンツ　　代表取締役　松戸一浩（2000.4.30）

1. 100坪　家賃400万円（概算です）
   
2. 保証金　約2500万円
3. 5〜6部屋を賃借
4. 約半年、滞納が継続中
5. 家主から、契約解除の申し出あり

• 借地面積　約400坪
• 地代　　　約8万円

1. 「地代」も、「更新料」も相場の約1.5倍位になっています。契約事ですので、当事者同士が納得していれば問題はないのですが、ご子息への相続も考慮すると、相場並に引き下げる努力をしたら如何でしょうか。
2. 現状は、自宅と趣味で畑の耕作をされているだけとの事でしたので、『等価交換』を地主さんに対し持ちかける事を、ご提案。

• 市の無料相談 
• 不動産協会の無料弁護士相談会 　にも、参加されたと言う事です。 

1. 通行権はあるものの、長い視点で考えれば、私道部分も借地契約に入れておいた方が、権利を守りやすい事。（建替え時の掘削の時に、活きてきます）
2. 地主さんの申し出を拒否する事も出来ますが、更新時の事も考えれば、『円満』な関係を気付いておいた方が最善である事。
3. 「土地部分」と、「私道部分」をわけて契約し、後者の地代は安くしてもらう努力をする事。
4. 地代は、交渉中も支払っておいた方が良い事。

私が寄稿している「家主と地主」の記事を見て、相談を希望されたNさんが、横浜から　いらっしゃいました。

実はNさんのお父さんが、借地契約を結ばれています。

　最近、地主さんが実測をし、契約以上の面積があったため、借地部分を削られたり、

裏の土地を売却され、私道部分を増やすために、土地の提供を求められたり、

地主さんに対し、不信感や、猜疑心が沸いてきて、これからの対応を苦慮されておりました。

　私共のコンサルティングを受ける前に、「借地借家組合」にも、相談に行かれたそうです。

ただ、「更新料」は払わなくてもいいから　とか、

地主さんを敵対する考え方に疑問を覚え、当社の提唱する『円満な問題解決』のアドバイスを受けに、お越しいただきました。

　「借地契約書」の内容や、過去の「更新料」をお聞きすると、不備はなく、金額も妥当でした。

そこで私は、

この地主さんは法外なことを要求する地主さんではないこと。

今後の、「建て替え」等を考慮すると、けんか腰の対応は、デメリットしかないことを、アドバイスさせていただきました。

　約1時間半、いろいろな質問にお答えさせていただき、納得されて、お帰りになりました。

その日の夕方いただいたNさんからのメールです。

NPO法人　首都圏底地借地協議会
株式会社アシスト・コンサルタンツ
松戸一浩様

お世話になっております。
Nと申します。

本日は、誠に有難うございました。

此方に理解出来る様、お話頂きまして感謝しております。
大変勉強になりました。

私の拙い説明を聞いて頂きまして、恐縮の限りです。

何かあった際・時期が来ましたら、是非ご相談宜しくお願い致します。
また、メールさせて下さいませ。

有難うございました。失礼致します。

Nさん、暖かなメール、ありがとうございました。

1時間半かけて、お越しいただき、「来て良かった」と言っていただいただけでも、

私共が「無料相談」をさせていただく、大きな意義を感じることができます。

　また、何か変化がありましたら、遠慮なく　ご相談・ご連絡ください。

今日の『無料コンサルティング』は、海外からお越しいただいた　I　さん。

何と、長期出張先のアメリカから、当社のホームページをご覧になり、一時帰国時にお越しになられました。

都内60坪の借地権のご相談です。

　お若いにも関わらず、地主さんと円満な話し合いで、問題を解決したいとの事です。

自分さえ良ければいいという方が増えている中、うれしい　ご相談者です。

1年をきった『借地権更新』に合わせ、

1.底地買取り

2.等価交換

3.地代値下げ交渉
　と、言った「具体的なアドバイス」をさせていただきました。

1週間しか滞在できなかったため、後日　実務の依頼をいただく事になりました。

私　：　I　さん、海外で法務の仕事をされていたら、依頼先は、大手とか、知名度のある会社を選ばれるんじゃないですか？

I　さん　；　こういった『交渉事』は、バックにある会社ではなく、人と人とのかかわり合いなので、現場での実務者の力に寄るところが多いと思います。　また私は、地主さんとは『円満に話を進めたい』と思っていますので、ホームページで見た中では、こちらが最適だと思い、伺いました。

I　さんから、うれしい事を言っていただきました。

最近は、色々なホームページをご覧になって、比較検討され、来社される方が増えています。

私共の、『円満な交渉』こそが一番の解決の近道である。

そうして私共の、お客様の問題解決の為の『モチベーション・パワー』が、最大になっていきます。

こういう時は、必ず『良い仕事』ができます

電話でお問い合わせをいただいた後、本社にて「無料相談」実施。

　ご夫婦でお越しになられたOさん。

不動産屋さんで見つけた「借地権付き建物」を購入したいが、不安で、何に気をつけたら良いのか教えて欲しい　との事です。

チラシを見ると、相場よりも5割安です。借地権といっても、破格の売却金額です。これが本当なら、いい買い物になるはずです。

　しかし、『不動産に出物はない』と言うのが、私のポリシーですので、

こういう時は、特に注意が必要です。

（いわく付きの物件が多く、素人さんでは対処が困難な場合が、多く見受けられます）

まずは、注意点

1. 最近、所有者が金融機関に変わっているが、地主のお寺さんはそれを承諾しているか。
2. いまだに、旧所有者（債務者）が住んでいるが、立退いてもらえるのか。
3. 新たに借地人が変更になる事を、地主さんは知っているのか。
4. 購入後、借地期間が20年に延長される事を、了承しているのか。
5. 地代や、建替え承諾料は、いくらなのか

1. 借地物件に慣れていない不動産屋さんでしたので、（全ての業者さんや、弁護士さんが借地のプロではありません。得手不得手、慣れ不慣れがあります！）地主さんに実際にお会いして、上記事象の確認を勧めました。
2. 借地案件は、「 売主」と「買主」だけの同意では、完了しません。

　　　　必ず、地主さんの「譲渡承諾」が必要となります。これがないと、最悪「借地契約解除」になってしまいます。

　以上の注意点・アドバイスを参考に、具体的に行動されたOさんの言葉はこちら。

媒体　；　インターネット 

ご相談者　；　70代のお母さんと、その息子さん

内容　；　無道路地の「借地の売却」、もしくは「地主さんに買い取って欲しい」 

　本日の無料相談は、親子でお越しいただきました。 

無道路地の借地権を売却したい。もしくは、売った地主さんにも責任があるので、買い取ってもらいたい。とのご意向でした。

　ご子息は、クリアーファイルに、  今までの経過/現状/市からの回答/近隣の公図、航空地図、写真  一式を事前準備し、しかも最終的に望まれる事まで、リポートされていました。

　まず、その出来栄えにびっくり。プロも真っ青です。

私共の案件の現地調査をお願いしたいくらいです。

　私共は、ご相談者の熱意があればあるほど、力になりたいモチベーションがアップします。

　 2時間にわたる、コンサルティングをさせていただきました。 

　クリアファイルを読ませていただくと、

1.無道路地ではあるが、河川の土手が利用できるため、再建築は可能なこと。 

2.地主さんの要望を拒否したことがあるため、必ずしも、良好な関係でないこと 

3.但し、過去の更新条件や地代を見ると、必ずしも「悪い地主さん」でないこと。 

　等々がわかりました。  

　息子さんは、完璧なまでに調べ上げておりましたので、地主さんと争ってでも、『借地権を買い取ってもらう』意向が強く見受けられました。

　が、過去数回『更新』をしており、また近隣の（接道）借地権者と比べて、不当に高い金額で購入した立証も、不可能なため、裁判をしても勝てる見込みが薄いことを、お話させていただきました。

　また、お母さんは、『少し遠くなっても、広めの借地に交換してもらえたら』とのご希望があり、これは地主さんにもし、代替地があれば、有効な話し合いになることを、お話させていただきました。

　複雑な内容だったため、約2時間。みっちりとアドバイスをさせていただきました。

　帰り際、『今日は来て良かったです。松戸さんのアドバイスがなければ、地主さんに食ってかかり、関係が悪化して、次のアポも取れなくなる所でした。』と息子さんの一言。

　この一言をいただくことが、私共のやりがいになっています。  

※もし、借地権を売却したい場合、

私共は『売りづらい借地権を、早期に譲渡可能にする、特別なスキーム』があります。

是非、ご連絡下さい。

今日のアドバイス。

交渉で大事なことは、『北風と太陽』のごとく、

  いくら強く出ても、相手は身構えるばかりです。 

それより、円満な話し合い路線で望んだほうが、ほとんどの場合、うまくいきます。

そして、大切なことは『事前準備』。

  思いつきでやっても、良い結果は、なかなか得られません。
　この方のように、事前に調べ上げていれば、必ずや良い結果が得られると思います。

 私共と関わる全ての人が幸せになること。それが私が求めるWIN-WIN-STYLEです。

　 by『交渉の達人』底地・借地  問題解決コンサルタント