首都圏に借地約３００坪を所有のAさん。
借地上の建物は、廃園し今は使われていない幼稚園と、４軒長屋です。
つまり、「借地権者」でもあり、借地権上の「家主さん」でもあるわけです。
その有効活用のご相談です。
話を伺ってみると、長屋も４軒中２軒が入居しているのみです。
また、そのうち１軒は、数年間家賃も未払いとなっています。
お父さんが生存中、近隣の清掃等を依頼する代わりに、賃料を徴収しない約束をしたと言うことです。
また、幼稚園と、長屋の登記も同一人物でなく、今後の売却を含めた有効活用に、問題を起こしそうです。
地主さんは、一緒に売却することや、借地の分割・等価交換等の考えは、お持ちではありません。
ほとんど収益も上がらず、自宅も離れた遠方にあり、月々約１０万円の地代支払いに、苦慮していらっしゃいました。
○ 相談者の意向
1. できれば売却したい。
2. 売却できない場合、地代支払いを楽にしたい。
○ 現状の問題点
1. ２軒残る長屋の対策
(ア) 引っ越しの可能性、および条件
(イ) 賃料支払い、および増額
2. 旧幼稚園の登記人が違う。
(ア) 血縁者Bさんとはいえ、今後の取り壊し・滅失登記や売却時に、もめる可能性有り。
(イ) Bさんは、地代支払いもしていないことから、早期の登記人変更が必要。
3. 地主さんに対し、
(ア) 地代減額交渉
(イ) 売却時条件の話し合い
(ウ) 更地有効活用の可能性の聞き取り
等があげられます。
ご相談者は、事前に弁護士さんに相談したり、
大手不動産会社に解決までの交渉等を依頼したそうですが、東京から１５０km圏内と言うこともあり、断わられてしまったそうです。
住宅地図や、路線価をそろえられたり、事前に地主さんに会われたりしたそうですが、
会社勤めで時間もなく、誰にも相談に乗ってもらえず、困り果てていました。
そんなとき、当社をインターネットで検索し、無料コンサルティングにお越しになりました。
◎私共のアドバイス
1. 自分でやるのか、プロに依頼した方が良いのか、判断が大切
2. 目指すゴールは何なのか、そのためには、どのような進捗が必要なのか、事前の戦略が必要
(ア) 長屋の対策
① 引っ越しが可能か
② 次善の策として、値上げの可能性を探る（地代支払い補填のため）
(イ) 他の登記人対策
① 上記と並行して、早めに名義変更を取り付ける。
② 売却が浮上してからでは、スムーズに行かない場合が多く見受けられる。
(ウ) 地主さんに対し、
① 売却時の条件を事前に聞き取り
② 更地で、有効活用のお伺いを立てる
③ 地代額見直しの交渉
まずは、長屋問題の着手が先決です。
スムーズに引っ越しをしていただけるのなら、
更地にして売却や、駐車場等の有効活用が可能となってきます。
また、法外な要求を出されたときは、中長期のタームに変更し、値上げをし、地代支払いの補填をします。
その可能性の追求として、第３者機関による、客観的な「現状分析」が必要となります。
ご本人では、これ以上の進展は望めないとのことでしたので、プロに依頼したいと、２時間にわたる無料コンサルティングが終了しました。
当初 八方ふさがりで、解決を諦め「放置」を決め込んでいた相談者ですが、老朽貸家の借家人対策・名義変更・地主さんとの交渉を含め、借地の売却の可能性があることがわかり、ご夫婦で来社され、胸のつかえが取れて、お帰りになりました。
今は、『現状分析報告書』の完成を待つばかりです。
